Il Decreto Salva Casa è finalmente diventato legge, portando con sé importanti novità per quanto riguarda la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie. Questa misura, pur sembrando tecnica, rappresenta una svolta significativa per i proprietari di immobili e per il settore edilizio nel suo complesso. Con il pagamento di un’ammenda, sarà infatti possibile sanare alcune irregolarità costruttive, ma la differenza tra Condono e Sanatoria ha scatenato un acceso dibattito. In questo articolo, vedremo in dettaglio cosa prevede il D.L. 69/2024, esplorando anche i documenti necessari e le differenze tra questi due concetti spesso confusi.
Il Decreto Salva Casa: Una Svolta per l’Edilizia Italiana
Il cosiddetto Decreto Salva Casa, ufficialmente identificato come Decreto-Legge n. 69/2024, rappresenta una svolta cruciale per le normative edilizie italiane. Approvato dal Consiglio dei Ministri il 24 maggio 2024 e convertito in legge (pubblicata nella G.U. 175/2024), il decreto è entrato in vigore il 28 luglio 2024, con l’obiettivo di semplificare il complesso panorama burocratico legato all’edilizia e all’urbanistica.
Il fulcro del Decreto Salva Casa è la possibilità di sanare piccole difformità edilizie tramite il pagamento di una sanzione pecuniaria. Elementi come tramezzi interni, soppalchi o finestre non conformi potranno essere regolarizzati senza dover rispettare il rigido principio della Doppia Conformità, che resta invece obbligatorio per le violazioni edilizie di maggiore entità. Questo cambiamento è destinato a facilitare la vita dei proprietari immobiliari, riducendo notevolmente i tempi e le complessità legate alla sanatoria di piccole irregolarità.
Sanatoria vs Condono: Quali Sono le Differenze?
Una delle principali questioni sollevate dal Decreto Salva Casa riguarda la distinzione tra Sanatoria e Condono. Nonostante siano spesso usati come sinonimi, i due termini fanno riferimento a concetti giuridici molto diversi.
Il Condono edilizio è una misura straordinaria, che permette di sanare abusi edilizi su larga scala. Questo tipo di provvedimento è stato introdotto in Italia in diverse occasioni, come con la Legge 47/85, il D.L. 468/1994 e il D.L. 269/2003. Il condono è spesso visto come una forma di amnistia edilizia, poiché consente di regolarizzare costruzioni che sarebbero altrimenti illegali. Tuttavia, proprio per questo motivo, il condono è stato fortemente criticato, poiché ritenuto un incentivo all’illegalità, con il rischio che i cittadini si sentano liberi di costruire senza rispettare le normative, con la speranza di sanare successivamente.
La Sanatoria, al contrario, è un provvedimento amministrativo ordinario, che permette di regolarizzare piccole difformità edilizie attraverso il pagamento di una sanzione e la verifica della conformità urbanistica ed edilizia. A differenza del condono, la sanatoria non rappresenta un perdono generalizzato, ma si limita a correggere situazioni minori che non costituiscono abusi gravi.
Il Decreto Salva Casa si colloca quindi nella categoria della sanatoria, offrendo una via più agevole per la regolarizzazione delle difformità minori senza incentivare la creazione di nuove irregolarità.
Le Principali Novità del Decreto
Tra le novità più rilevanti introdotte dal Decreto Salva Casa, troviamo la semplificazione delle procedure per il cambio di destinazione d’uso degli immobili e l’innalzamento delle tolleranze costruttive ammissibili, che ora possono raggiungere fino al 6%. Questo valore varia in base alla superficie utile (S.U.) dell’immobile:
- Fino al 6% per appartamenti fino a 60 mq
- Fino al 5% per appartamenti tra 60 e 100 mq
- Fino al 4% per unità immobiliari tra 100 e 300 mq
- Fino al 3% per unità immobiliari tra 300 e 500 mq
- Fino al 2% per unità immobiliari di dimensioni superiori a 500 mq
Queste nuove tolleranze rendono più semplice sanare piccole difformità costruttive senza incorrere in lunghe procedure legali o amministrative. Inoltre, la doppia conformità, necessaria per abusi maggiori, non sarà più richiesta per le difformità di lieve entità, rendendo l’intero processo molto più rapido ed economico per i proprietari.
Il Principio di Autonomia delle Parti Comuni
Una novità di grande rilevanza introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda il principio di autonomia delle parti comuni negli edifici condominiali. In altre parole, le difformità edilizie presenti nelle parti comuni di un condominio non incideranno sulla legittimità urbanistica delle singole proprietà esclusive, e viceversa.
Questo principio permette ai proprietari di agire in modo più indipendente per la regolarizzazione delle proprie unità immobiliari, senza doversi preoccupare delle eventuali irregolarità presenti nelle aree condivise. Si tratta di una misura che semplifica notevolmente la gestione edilizia nei condomini, riducendo i conflitti tra i proprietari e velocizzando i processi di sanatoria.
Cos’è la Doppia Conformità e Quando è Obbligatoria?
La doppia conformità è un principio fondamentale previsto dall’art. 36 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01). Secondo questo principio, un abuso edilizio può essere sanato solo se l’opera risulta conforme alle norme urbanistiche sia al momento della sua realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria. Questo requisito, concepito per evitare che costruzioni illegali vengano sanate sulla base di modifiche normative successive, rappresenta uno dei principali ostacoli alla sanatoria di molte irregolarità edilizie.
Il Decreto Salva Casa, tuttavia, introduce una distinzione importante: per le piccole difformità edilizie, non sarà più necessario dimostrare la doppia conformità. Questo cambiamento rappresenta una semplificazione notevole, soprattutto per i piccoli proprietari che si trovano a dover regolarizzare irregolarità minori senza dover affrontare lunghe e complesse procedure burocratiche.
Il Silenzio-Assenso e le Opere Senza Autorizzazioni
Un’altra importante innovazione del Decreto Salva Casa è l’introduzione del silenzio-assenso. Questo significa che, se l’amministrazione non risponde entro i tempi prestabiliti (30 giorni per la SCIA in Sanatoria o 45 giorni per il Permesso di Costruire in Sanatoria), la richiesta di sanatoria sarà considerata automaticamente accolta. Questa misura è volta a snellire ulteriormente le procedure amministrative e a ridurre i tempi di attesa per i cittadini.
Il decreto prevede anche che alcune opere minori, come l’installazione di pompe di calore fino a 12 kW o la rimozione di barriere architettoniche, non richiederanno più alcun titolo abilitativo. Anche l’installazione di pergole bioclimatiche, tende da sole e tende a pergola sarà libera, purché non comporti variazioni di volumi o superfici e sia in armonia con l’estetica dell’edificio.
Check-list Documentale per la Sanatoria
Per poter beneficiare della sanatoria prevista dal Decreto Salva Casa, è necessario presentare una serie di documenti specifici. Ecco una check-list dei principali documenti richiesti:
- Domanda formale di sanatoria da presentare al Comune competente
- Relazione tecnica asseverata, redatta da un professionista abilitato, che descriva le difformità da sanare
- Planimetrie aggiornate dell’immobile che evidenzino le irregolarità
- Documentazione fotografica che illustri lo stato attuale dell’immobile
- Certificato di destinazione urbanistica (CDU) rilasciato dal Comune
- Attestato di prestazione energetica (APE), necessario se l’intervento ha modificato la prestazione energetica dell’edificio
- Attestazione di versamento della sanzione pecuniaria prevista
Sanzioni e Termini di Demolizione
Infine, il Decreto Salva Casa prevede sanzioni pecuniarie che variano in base all’entità delle difformità edilizie. Tuttavia, il decreto introduce anche la possibilità di demolizione per abusi gravi o non sanabili. Se un abuso è ritenuto non sanabile, il Comune potrà emettere un’ordinanza di demolizione. In tali casi, i proprietari avranno un termine di 90 giorni per conformarsi all’ordinanza.
